Intelligenza artificiale e amministratore di condominio: l'errore che sembra giusto

Il vostro amministratore probabilmente usa già l'intelligenza artificiale. Il problema non è quello.

La lettera che avete ricevuto il mese scorso dall'amministratore, quella con la convocazione dell'assemblea e il rendiconto allegato, è stata quasi certamente composta con l'aiuto di un sistema di intelligenza artificiale. Nessuno ve l'ha detto, e nella maggior parte dei casi nessuno ve lo dirà.

Comincio da qui perché non è un'accusa: la uso anch'io, ogni giorno, nel mio studio, che amministra condomini fra Rovereto e la Vallagarina, e non ho intenzione di smettere. È che la domanda che sento fare quando l'argomento salta fuori — «ma lei si fa scrivere le cose dal computer?» — è la domanda sbagliata, e ha una sola risposta utile, che è sì. Le domande giuste sono altre, e per arrivarci bisogna capire una cosa che non è ovvia: le macchine non sbagliano come sbagliamo noi.

Perché un errore fatto da un'intelligenza artificiale è più difficile da riconoscere

Quando una persona non ricorda bene un articolo del codice civile, si sente. Esita, gira intorno, scrive «mi pare che», oppure lo lascia lì generico. L'incertezza lascia una traccia nel testo, e chi legge la coglie.

Un sistema generativo non esita mai. Produce un periodo ben costruito, con il numero dell'articolo, il comma, la formula giusta per aspetto — e il contenuto può essere falso.

L'errore ha esattamente la stessa consistenza della verità: stessa sintassi sicura, stessa aria di competenza.

È questa la novità, ed è un problema nuovo, perché tutti i modi che abbiamo imparato per fiutare un documento fatto male si basano sul fatto che chi non sa lo lascia vedere.

Nove errori in un atto del mio studio

All'inizio di questo mese ho riletto un atto uscito dal mio studio e ci ho trovato nove errori. Due erano errori di diritto: due riferimenti normativi citati con precisione e mai aperti. Il sistema li aveva scritti, io li avevo letti, e sembravano giusti. Li ho trovati rileggendo, uno per uno. Nessuno era stato colto dai controlli automatici che avevo messo in piedi fino a quel giorno, i quali davano tutti esito favorevole, perché controllavano la forma dell'atto e non la verità di ciò che l'atto affermava.

Un documento disordinato mette in guardia. Un documento formalmente perfetto e sostanzialmente falso non mette in guardia nessuno, ed è per questo che è più pericoloso.

«Starò più attento» non è una risposta

Quando ho finito di contare quegli errori avevo davanti due strade.

La prima era prendere un impegno con me stesso: d'ora in avanti rileggo meglio, controllo due volte, sto più attento. È la reazione naturale, ed è anche quella che non funziona, per una ragione che non riguarda solo il condominio e nemmeno solo l'intelligenza artificiale. Un proposito si consuma. Tiene il lunedì mattina e cede il venerdì alle sette di sera, quando l'atto va spedito e si è stanchi, cioè esattamente nel momento in cui servirebbe.

La seconda strada era costruire un controllo: fare in modo che un atto contenente una citazione mai verificata non possa proprio essere consegnato. Non «mi ricorderò di controllare», ma «se non è stato controllato, non esce». Ho scelto questa, e ne ho fatto una regola fissa dello studio.

C'è una parte di questa storia che merita di essere raccontata fino in fondo, perché altrimenti sembra a lieto fine più di quanto sia. Quel controllo verifica che ogni affermazione riconoscibile — un articolo, una sentenza, una formula di diritto condominiale — sia stata davvero aperta e verificata. Ma non copre la frase plausibile che non nomina nulla: una descrizione sbagliata di come funziona un portale, un'affermazione generica e falsa che non cita nessuna norma, quella passa indenne. Lì l'unico presidio resta la mia rilettura. L'ho scritto nero su bianco accanto a ciò che il controllo copre, perché dichiarare la protezione che si ha davvero, e non quella che si vorrebbe avere, è parte del mestiere tanto quanto averla.

Che cosa prevede la legge 132/2025 per chi usa l'intelligenza artificiale

Molti non lo sanno, e vale la pena saperlo. La legge 23 settembre 2025, n. 132 si occupa, fra le altre cose, dell'intelligenza artificiale nelle professioni intellettuali. Il suo articolo 13, in vigore dal 10 ottobre 2025, non vieta nulla: consente l'impiego di questi sistemi, ma lo circoscrive «al solo esercizio delle attività strumentali e di supporto all'attività professionale», pretendendo che resti prevalente il lavoro intellettuale del professionista. E impone di comunicare a chi riceve la prestazione le informazioni relative ai sistemi impiegati, «con linguaggio chiaro, semplice ed esaustivo».

Conviene fermarsi sulla ragione che la norma dichiara di avere, perché la dichiara il legislatore e non un commentatore: quell'obbligo esiste, dice testualmente, «per assicurare il rapporto fiduciario tra professionista e cliente». La fiducia non è la conseguenza sperata della trasparenza. È il motivo per cui la trasparenza è stata resa obbligatoria.

Questa norma vale anche per l'amministratore di condominio?

Qui devo essere onesto, perché la risposta non è ancora scritta da nessuna parte. L'articolo 13 parla di «professioni intellettuali» senza precisare se intenda soltanto quelle con un albo — avvocati, notai, commercialisti, ingegneri — oppure tutte. L'amministratore di condominio un albo non ce l'ha.

Gli argomenti stanno da entrambe le parti. Chi sostiene che la norma si applichi anche a noi osserva che il legislatore non ha richiesto l'iscrizione ad alcun elenco, e che il rapporto fra amministratore e condominio è fiduciario per definizione: se la norma nasce per proteggere quel rapporto, escluderne proprio chi lo intrattiene ogni giorno sarebbe strano. Chi sostiene il contrario fa notare che il testo parla di «prestazione d'opera», mentre il rapporto fra amministratore e condominio è un mandato, secondo la qualificazione che adopera il codice civile stesso.

Giurisprudenza non ce n'è ancora, e la norma non prevede sanzioni espresse. Nel dubbio mi comporto come se mi riguardasse, per una ragione pratica: informare il cliente costa poche righe nella lettera d'incarico, mentre non farlo, se prevarrà la lettura estensiva, costerà molto di più. E per una ragione meno pratica: un obbligo di trasparenza che valga solo per chi è iscritto da qualche parte tradisce la ragione che dichiara di avere.

Nessuna decisione può essere presa solo da una macchina

Nella stessa direzione, da prima, va il regolamento europeo sulla protezione dei dati. Il suo articolo 22 riconosce a ciascuno il diritto di non essere sottoposto a una decisione basata unicamente sul trattamento automatizzato, quando quella decisione produce effetti giuridici che lo riguardano o incide in modo analogo significativamente sulla sua persona. E dove una decisione del genere sia ammessa — il regolamento prevede alcuni casi — restano comunque dovute tre garanzie minime: ottenere l'intervento umano, esprimere la propria opinione, contestare la decisione.

La parola su cui regge tutto è unicamente. Un riparto calcolato dal gestionale e poi verificato, corretto e sottoscritto da chi ha ricevuto il mandato non è una decisione automatizzata: è una decisione dell'amministratore, presa con uno strumento. È la differenza fra usare una calcolatrice e lasciare che sia la calcolatrice ad amministrare. E quelle tre garanzie che il regolamento pretende quando l'uomo non c'è — poter parlare con qualcuno, poter dire la propria, poter contestare — descrivono parola per parola ciò che un condòmino fa in assemblea.

Il mandato, del resto, è personale, e la responsabilità non si divide fra il professionista e il suo software. Un amministratore che giustificasse un errore dicendo che l'ha commesso il sistema avrebbe già confessato di non avere amministrato.

Le tre domande da fare al proprio amministratore

Se non è utile chiedere al proprio amministratore se usa l'intelligenza artificiale, è utile chiedergli altro.

La prima domanda riguarda la verità: come fa a sapere che la norma che ha citato dice davvero quello che l'atto le fa dire. Non è una domanda scortese: è la stessa che un giudice rivolgerebbe al primo rinvio.

La seconda riguarda voi: quali dati entrano in quei sistemi. Nei documenti di un condominio circolano informazioni che nessuno ha scelto di rendere pubbliche — morosità, procedure esecutive, separazioni che si leggono nell'intestazione di un'unità, condizioni personali che si intuiscono da una richiesta di abbattimento delle barriere architettoniche. La regola più efficace è anche la più semplice: al sistema si consegna il dato necessario alla lavorazione e nient'altro, e quando il nome non serve, il nome non entra. Un prospetto di riparto si verifica sui millesimi e sugli importi; i nomi al calcolo non aggiungono nulla.

La terza è la più importante, e non nomina la tecnologia. Chiedete perché una spesa è stata ripartita in quel modo. Se volete arrivare preparati a quella risposta, sui criteri con cui le spese si dividono ho scritto una guida a parte.

La prova del nove è in assemblea

Quella domanda arriva prima o poi in ogni assemblea, e la risposta dice tutto.

Se l'amministratore risponde che il conto l'ha fatto il gestionale, ha perso la discussione anche avendo pienamente ragione, e ha insegnato ai presenti che le decisioni sul loro edificio escono da una scatola chiusa. Se invece la risposta è l'articolo del codice civile che impone quel criterio, la tabella millesimale applicata, la delibera che l'ha adottata e la riga da cui quel numero discende, allora l'assemblea è in grado di controllarlo. Che è esattamente il motivo per cui lo ha nominato.

In quella risposta l'intelligenza artificiale non compare, ed è il suo impiego migliore: ha soltanto permesso di arrivarci prima, e di arrivarci con i conti già quadrati.

Nessun condòmino ha motivo di fidarsi delle buone intenzioni del proprio amministratore. Ne ha molti, invece, per fidarsi di un procedimento che si può descrivere, mostrare e, se occorre, contestare. Vale per i conti, vale per i documenti, e adesso vale anche per le macchine che li scrivono.

Diego Santosuosso
amministratore di condominio in Rovereto

Questo articolo è stato redatto con l'ausilio di sistemi di intelligenza artificiale impiegati in via strumentale e di supporto, con prevalenza del lavoro intellettuale di chi lo sottoscrive: il contenuto è stato verificato e assunto per intero dal sottoscritto.